ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Каждому или большинству из нас когда-либо приходилось сталкиваться со сделками купли-продажи недвижимости. Процесс купли-продажи недвижимого имущества строго регулируется нормативными актами, поэтому в случае перехода права собственности на недвижимость и продавец, и покупатель обязаны соблюдать все требования для юридической силы сделки. Ниже приведены практические советы, предоставленные юристом бюро LM LAW OFFICE Лигой Мачук, которые следует учитывать при приобретении недвижимости.
Соберите информацию о недвижимом имуществе:
- Осмотрите недвижимость лично, проверьте ее фактическое состояние.
- Проверьте, зарегистрирована ли недвижимость в земельной книге, не закреплены ли на нее отягощения, а также наличие других отметок, обременяющих использование имущества. Информацию о недвижимости можно получить через базу данных Lursoft или firmas.lv, введя адрес, кадастровый номер недвижимого имущества и пр. В земельной книге можно получить свидетельство о статусе недвижимого имущества, а также узнать о залоге, отягощениях и пр.
- Если Вы планируете приобрести земельный участок, выясните дополнительные цели его использования, соответствуют ли они Вашим желаниям, ознакомьтесь с планом границ объекта землеустройства, в котором отображены сервитуты, коммуникации, красные линии и т. д., обратите внимание на возможность застройки земельного участка.
- Убедитесь, что у недвижимости не имеется налоговых задолженностей, задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Если предыдущий владелец недвижимого имущества не являлся добросовестным налогоплательщиком в результате чего за недвижимостью образовалась налоговая задолженность, то до полного ее погашения право собственности нового владельца не может быть зарегистрировано в земельной книге. Уточнить налоговый статус недвижимого имущества можно на интернет-ресурсе www.latvija.lv или в местном самоуправлении.
- Ознакомьтесь с инвентаризационным делом недвижимости.
- Узнайте, не задекларированы ли в недвижимом имуществе посторонние лица.
- Узнайте, не является ли недвижимость совместно нажитым в браке имуществом. Получено ли согласие второго супруга на отчуждение недвижимого имущества.
- Выясните кадастровую стоимость недвижимости. Это можно быстро сделать на www.kadastrs.lv
- Проконсультируйтесь с юристом. Покупатели нередко сталкиваются с ситуацией, когда имущество неоднократно перепродается, и его владельцем перед лицом государства становится владелец, первым подавший документы в земельную книгу. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и сложностей, которые могут возникнуть даже по прошествии нескольких лет, Лига Мачук советует консультироваться со специалистом при заключении сделок с недвижимым имуществом.
Подготовка документов:
- Подготовка/рассмотрение договора купли-продажи.
Как правило продавец недвижимости предлагает свой вариант договора купли-продажи, но стороны могут договориться о составлении договора у юриста, что и рекомендует сделать Лига Мачук, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем. Договор купли-продажи является одним из наиболее важных документов в случае отчуждения недвижимого имущества, где указываются главные условия сделки — стоимость, порядок произведения оплаты, условия отчуждения недвижимого имущества и пр.
Лига Мачук указывает, что покупатель должен обратить внимание на порядок произведения оплаты, переход денежных средств к продавцу. С целью минимизации рисков часть суммы сделки может быть выплачена в момент подписания договора, а оставшаяся сумма — когда недвижимость уже зарегистрирована в земельной книге на имя нового владельца. Наилучшим вариантом будет выплата полной суммы сделки в момент регистрации недвижимости на имя нового владельца. Лига Мачук акцентирует, что также следует обратить внимание на соизмеримость штрафных санкций, возмещение ущерба, а также арбитражную клаузулу о решении споров в арбитражном суде. Закон о защите прав потребителей запрещает оставлять потребителя без выбора суда, в случае арбитражного суда возможна только одна инстанция, решение которой является окончательным, поэтому юрист LM LAW OFFICE советует обратить внимание на договор купли-продажи недвижимости, в котором должно быть оговорено условие о решении споров в суде общей юрисдикции, дающей право защищать свои права в трех судебных инстанциях.
- Договор аванса. Перед заключением договора купли-продажи стороны могут заключить договор аванса, однако это не является обязательным условием. Обычно договор аванса заключают с целью гарантированной продажи имущества. В случае, если покупатель отказывается от покупки недвижимости, он теряет внесенную авансовую сумму, но, если продавец отказывается от продажи недвижимости, он платит двойную сумму от внесенной суммы аванса.
- Договор аккредитива для сделок с недвижимостью. В случае крупной суммы сделки Лига Мачук советует заключить договор аккредитива с кредитным учреждением. В таком случае переход денежных средств к продавцу осуществляется банком после того, как выполнены все условия договора аккредитива — имущество зарегистрировано в земельной книге на имя покупателя, сняты обременения, кроме того можно предусмотреть и другие условия. Однако при заключении договора аккредитива для сделки с недвижимостью следует считаться с дополнительными расходами на услуги кредитного учреждения. Обычно сумма может варьироваться в пределах 500 евро (в разных учреждениях сумма отличается).
- Убедитесь, что продавец недвижимости получил отказ от преимущественного права приобретения от самоуправления (в случае если таковой необходим). При отчуждении недвижимого имущества (за исключением упомянутых во второй части 78 статьи закона «О самоуправлениях» случаев — квартирной собственности, собственности, которую получает государство и т.д.) до закрепления имущественного права в земельной книге следует подать договор купли-продажи или его копию (с предъявлением оригинала) в соответствующую думу местного самоуправления с целью получения отказа от преимущественного права приобретения.
- Нотариально заверенное согласие второго супруга, если недвижимость является совместно нажитой собственностью.
- Нотариально заверенное согласие кредитора, если недвижимость заложена.
- Ходатайство о закреплении права собственности. Этот документ подготавливает нотариус для подачи в земельную книгу вместе с оригиналом договора купли-продажи.
Документы, подаваемые в земельную книгу:
- оригинал договора купли-продажи;
- ходатайство о закреплении права собственности;
- документы, подтверждающие оплату пошлин.
Налоги и пошлины:
- Покупатель обязан уплатить государственную и канцелярскую пошлины за регистрацию недвижимости на свое имя в земельной книге, размер которых зависит от условий договора, а также от степени родства и пр.
- Юрист LM LAW OFFICE указывает, что продавцу следует обратить внимание на факт, если недвижимость продается в течение более короткого периода времени, чем 5 лет с момента ее приобретения, поскольку в таком случае нужно заплатить налог на прирост капитала, составляющий 15% от разницы, которая формируется из дохода от продажи за вычетом стоимости приобретения имущества.
Важное дополнение:
Не забывайте предупредить домоуправление, обслуживающее недвижимость, Латвэнерго, Латвияс Газе, Ригас Силтумс и др. о том, что дальнейшие платежи будет производить новый собственник, в противном случае счета могут посылаться прежнему адресату.
Учитывая вышеупомянутое, процесс приобретения недвижимости является относительно сложным, поэтому Лига Мачук советует не жалеть небольшой денежной суммы на подготовку всех документов или по крайней мере на консультацию у юриста, поскольку это может помочь сэкономить гораздо большие суммы. Юридическое бюро LM LAW OFFICE поможет Вам найти лучшее решение для сделок с недвижимостью. Свяжитесь с нами по электронной почте: info@lmlawoffice.com или по телефону + 371 29224847.